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久米川駅北口地区土地区画整理事業

更新日:2017年4月1日

 久米川駅北口整備事業の取組みの中で東京都内では初めての活用となった沿道整備街路事業について説明します。

沿道整備街路事業を活用した整備について

事業名称

 久米川駅北口地区土地区画整理事業

施行期間

 平成18年4月から平成19年9月まで(事業完了)

所在地

 東村山市栄町一丁目の一部

権利者数

 残留希望者7名(うち借地権者0名)
 転出希望者0名
 沿道整備街路事業開始前に取得した転出希望者8名
 (うち借地権者1名、道路用地買取り3名、土地開発公社買取り5名)

街路事業者及び沿道整備街路事業施行者

 東村山市

 施行面積

 0.305ヘクタール

これまでの経過

 平成8年に久米川駅北口地区の事業化に向けた調査を開始しました。平成9年には事業手法を検討し、平成10年には平成8年と平成9年の調査を踏まえ、整備計画をまとめました。平成11年には平成10年の整備計画を基に関係機関との協議・調整を実施しました。
 平成11年の関係機関との協議・調整の中で、幹線道路にバス路線を含めた5差路は妥当ではないとの指摘を受け、平成12年に都市計画変更を行い、現行の案を定めました。

沿道整備街路事業の活用検討

 平成12年の都市計画変更により、いくつかの課題が発生しました。
 一つは、不燃建物を借入金で建てた権利者が用地取得の対象となり、補償金では抵当権を抹消できない事態となったことです。また、市の土地開発公社が先行取得した道路用地の処理の方法も問題になりました。
 もう一つが、現地に残って生活再建したいという要望が出されたことです。
 これらの解決方法として、平成14年度から沿道整備街路事業の活用検討を始めました。

沿道整備街路事業とは

 沿道整備街路事業は平成11年度に創設された事業手法で、直買方式による用地取得と並行して区画整理の換地手法を活用し、代替地のあっせんをはかる事業です。

沿道整備街路事業の事業フロー

 まず、街路事業の認可を取得します。認可取得後、用地交渉を進めていく中で、権利者の意向に沿い、直買か残留希望かに分かれます。
 残留希望があれば、区画整理事業としての事業認可を取得します。 認可取得後、仮換地指定を速やかに行います。仮換地指定後は、補償金の8割を着手金として支払い、移転完了後に2割を支払います。
 すべての建物が更地になり、代替地に移転したところで、築造工事に入ります。
 その間、地番の整理等を行い、換地計画を作成し、認可を受けます。認可後、換地処分を行い、清算及び登記を行い、土地区画整理事業が完了です。
 すべての築造工事が終了し、街路事業が完了します。

関係機関協議

 東京都の認可担当窓口は、都市整備局市街地整備部民間開発課です。
その他にも東京都の関係機関は多数ありますが、その中でもっとも苦労した点は、雨水流出抑制に関する事項です。この点については、あくまで街路事業であり、街路事業で公共施設を整備することを何度も説明しました。結局、雨水流出抑制対策については、理解を得られず、協議対象外となりました。

事業認可手続き

 事業認可手続きでは、審査過程で規準(案)及び事業計画の内容について厳しいチェックを受けました。作成にあたっては、東京都都市整備局発行の組合土地区画整理事業の実務手引きをベースにするよう指導を受け、内容及び書式が沿う形になるまで、数十回のヒアリングを重ねました。こうして完成した施行地区内の権利者及び抵当権者の同意書等を提出しました。

土地利用計画

 換地のみで減歩はないため、保留地はありません。

資金計画

 収入は、区画整理施行者として、施行者負担金を80,053千円と街路事業施行者より公共施設管理者負担金の522,947千円の合計6億300万円です。
 支出は、収入と同額の合計6億300万円で、公共施設管理者負担金については減価買収と移転補償金として充当しました。

換地計画

 対象地権者は、市の土地開発公社を除くと6名です。

土地評価

 土地の評価は、三社鑑定により算出した路線価を公有財産管理運用委員会で決定しました。区画整理の従前も従後も同じ路線価で評価します。事業の目的が用地の確保にとどめるため、換地計画上は公共施設整備による増進は考慮しませんが、敷地整除により評価があがるため、地区全体の増進率が1以上になります。

税金措置

 租税特別措置法の「収用等の課税の特例」の適用は、沿道整備街路事業は、個人同意施行による区画整理事業であるため、通常の区画整理事業では、課税の特例が適用されませんが、あくまでも街路事業の事業手法の一つであると説明しました。
 課税の特例は、用地と補償の合算で5,000万円特別控除の特例か、代替資産の取得による課税の繰延べの特例のいずれか一つを権利者が選択しました。
 但し、移転補償については、課税の特例が適用されるのは、原則として対価補償金のみとなります。
 不動産取得税の課税の特例は、地方税法第73条の6より、課すことができないとされています。

メリットとデメリット

 メリットは、都市計画区域外の用地を取得することや用地確保と残地の敷地整除を同時に行うことができることです。
 デメリットは、施行地区内の権利者全員の同意が必要であることや都市計画道路区域外の土地売却希望や協力が必要なことです。

関連情報

久米川駅北口整備事業

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このページに関するお問い合わせ

まちづくり部まちづくり推進課
〒189-8501 東村山市本町1丁目2番地3
電話:市役所代表:042-393-5111 (内線2793・2794)  ファックス:042-393-6846
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